发改委规范房企发行外债 促进房地产市场平稳健康发展

  7月12日,国家发改委发布《国家发改委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(下称《通知》)提出,为完善房地产企业发行外债备案登记管理,强化市场约束机制,防范房地产企业发行外债可能存在的风险,促进房地产市场平稳健康发展,对房地产企业发行外债申请备案登记提出四方面要求。

  要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。还要求房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息,包括债务规模、期限情况、经发改委备案登记情况等,并提交《企业发行外债真实性承诺函》。房地产企业发行外债要加强信息披露,在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。

  另外,房地产企业应制定发行外债总体计划,统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素,稳妥选择融资工具,灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品,合理持有外汇头寸,保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例,有效防控外债风险。

  房地产作为资金密集型行业,有巨大的融资需求。伴随着房地产行业的宏观调控政策,房地产市场境内融资也长期处于严控状态,境外发债成为房地产企业重要的补充融资渠道。

  近年来,境内房地产企业境外发债的数量和规模整体呈上升趋势。2017境内房地产企业美元债市场共发行507.28亿美元,创境内地产美元债发行历史的新高,而这一发债高潮正是发生在当年国内金融去杠杆强力推进,以及房地产调控政策密集出台的大环境之下。2018年共发行497.70亿美元,较2017年同期发行规模有所减少。

  今年房地产企业境外融资计划开启井喷模式。比如,中骏集团控股有限公司7月10日晚间公布,公司连同附属公司担保人于公告当日与汇丰、美林、Morgan Stanley及瑞银就本金总额为5亿美元的优先票据发行订立购买协议。世茂房地产控股有限公司7月9日早间公告,其拟发行10亿美元于2026年到期的优先票据,利率5.60%。7月10日,龙光地产控股有限公司发布公告称,公司拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据。

  中原地产研究中心数据显示,7月上旬,在国内融资收紧有所预期的情况下,房地产企业海外融资计划井喷,短短上旬,有超过15家房地产企业发布了超过百亿美元的融资计划。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧,在信托有监管加强的预期下,海外美元债也开始强监管。但整体看,政策都不是一刀切暂停,都是加强监管,对于正常融资没有影响,但对于大额度融,将会明显收紧。

  张大伟表示,美元债对于房地产企业来说,并非主要资金来源,只有部分企业特别是在港上市房企发行美元债较多,在7月份已经过去的11天,全国有超过20家房企,发行了接近150亿美元的美元债。可见收紧美元债的政策预期早已出现。

  据记者了解,实际上早在去年4月19日,国家外汇管理局官员就曾表示,除有特殊规定外,房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债。 2018年6月28日,国家发展改革委有关负责人就《国家发展改革委财政部关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》答记者问时指出,将尽快制定《企业发行外债登记管理办法》,要引导规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。

  业内专家分析认为,从一系列政策释放的信号看来,未来房地产企业境外发债的政策监管将从目前相对宏观监管的现状逐渐变得有规可依,更加规范化,这也将对房地产企业境外发债提出新的挑战。

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